A cura di Italia Nostra del Braidese e Legambiente Langhe e Roero.

In questi giorni si è concluso il termine entro il quale era possibile presentare osservazioni alla procedura di verifica assoggettabilità V.A.S. proposta dalla “Villa Augusta S.r.l.” per Villa Augusta ex Chantal.
Come si ricorderà Italia Nostra del Braidese e Legambiente Langhe e Roero avevano fermamente contestato il primo progetto inserito nel 2023 nella Variante n. 8 al Piano Regolatore Generale (P.R.G.C.) che, prevedendo una nuova struttura sanitaria privata, rendeva in  gran parte edificabile il giardino storico della Villa di via Cacciorna,  così stravolgendo il “parco storico” di quasi  3.800 mq., unico per importanza e dimensione nel quartiere San Giovanni Lontano che ha visto in questi ultimi vent’anni una massiccia cementificazione edilizia, ma di fatto privo di aree verdi pubbliche...

Per la salvaguardia del Parco (vincolato a Verde Privato) e della villa storica le due associazioni avevano promosso una petizione per rivedere il primo progetto, petizione fortemente osteggiata dalla passata amministrazione che aveva sostenuto con un comunicato, contro ogni evidenza, che  in sostanza si faceva inutile allarmismo e che poco o nulla sarebbe cambiato, anzi che il Comune avrebbe ottenuto dai privati la possibilità di utilizzare “ben” 1.400 mq. del parco come giardino pubblico.

Le 1.500 firme da noi raccolte a suo tempo in poche settimane e la pressione indignata di molti cittadini fecero per fortuna fare marcia indietro e prima in Commissione urbanistica poi in Consiglio Comunale venne approvato sostanzialmente un progetto come noi avevamo chiesto, ovvero di tutela della villa storica salvaguardando e aprendo alla città l’intera area verde.

Purtroppo non venne modificato l’abnorme indice di cubatura concesso per il nuovo edificio della clinica che le due associazioni paventavano avrebbe avuto un forte impatto su tutta l’area e conseguenze anche sul quartiere S. Giovanni Lontano.

Il progetto edilizio ora presentato conferma tutte le preoccupazioni e riserve a suo tempo da noi espresse: in particolare è evidente il pesante intervento edificatorio possibile grazie al troppo alto indice fondiario (1,25 mq./mq.) secondo noi spropositato su un’area di 2.940 mq., per un totale di 3.687,5 mq. tra quella esistente e quella in ampliamento: le anteprime grafiche (rendering) dei nuovi edifici ci confermano, come a suo tempo paventato, l’impatto urbanistico e visivo che avrà la nuova costruzione principale.

Visti anche i rilievi della competente Soprintendenza sull’edifico storico ed il relativo Parco ci saremmo poi aspettati, all’interno della Relazione illustrativa, una specifica analisi “storico-urbanistica” per capire come fosse nata la Villa e il Parco annesso, come fosse variata la loro destinazione nel tempo e come l’edificio si fosse modificato ed ampliato nel corso degli anni.
Invece nulla, solo una riga al capitolo “Descrizione dell’immobile attuale” a pag. 3!.

Eppure da una nostra veloce e superficiale ricerca paiono risultare in cartografia storica (catasto “Massone” del 1760 e “napoleonico” del 1810) precedenti di un edificio (villa/cascina?) e dell’attuale Parco di probabile proprietà della famiglia nobile dei Mathis di Cacciorna.

Il previsto nuovo edificio di grande volume (3 piani fuori terra più uno interrato ma finestrato per circa 17 m. di altezza, veletta compresa, più soprastante volume tecnico) sul lato sud verso Cherasco non si ritiene poi correttamente inserito nel contesto dal punto di vista “architettonico” in quanto totalmente estraneo per tipologia, caratteristiche stilistiche e colore all’esistente immobile storico. Per dipiù localizzato sul “bordo” di un terreno di forte pendenza a probabile rischio idrogeologico.
Un edificio di queste dimensioni difficilmente potrà essere schermato dalla vegetazione che è stata prevista, in quanto le stesse verranno impiantate su un terreno rapidamente degradante e scosceso di parecchi metri. Questa situazione non ci pare permetta di rispettare le prescrizioni approvate nella Commissione urbanistica e Consiglio comunale in cui si specifica in modo preciso che “… Sul confine sud dell’area dovrebbe essere previsto un intervento di mitigazione ambientale mediante la realizzazione di una fascia arborea con siepi e alberature di basso, medio ed alto fusto aventi sesto d’impianto naturaliforme e varietà di essenze autoctone”.  Dovrebbero poi essere proposte e utilizzate adeguate tonalità di colore per la tinteggiatura esterna degli immobili per attenuarne l’impatto (non certo la tonalità bianca proposta).

Anche per questa ragione, ovvero l’impatto visivo e paesaggistico del nuovo edificio sul margine della collina a sud verso Cherasco, chiediamo che il progetto venga sottoposto ad attenta analisi della locale Commissione del paesaggio e della competente Soprintendenza.

OSSERVAZIONE SULLA CONVENZIONE PER IL PARCO
Preso atto che la “bozza di convenzione” è stata pubblicata solo il 6/12/2024, a seguito di nostra specifica segnalazione in quanto mancante nel primo momento della pubblicazione pur essendo elemento sostanziale e non formale della convenzione Comune/Privati (peraltro senza il link di rinvio alla documentazione che ne semplifica la ricerca) osserviamo quanto segue:

    • nelle premesse non è, secondo noi, assolutamente accettabile indicare che la “durata della Convenzione è prevista per un periodo complessivo di 10 anni”, in quanto palesemente in contrasto con quanto stabilito dalla “Variante parziale n. 8 al P.R.G.C.” già citata, ove non si indica assolutamente alcuna scadenza temporale, ma si precisa esclusivamente di concordare “orari e modalità di accesso”;
    
    • all’art. 1 si ritiene che perlomeno la Tav. 15 “planimetria Allegato A alla bozza di convenzione di assoggettamento ad uso pubblico dell’intero parco”, debba essere allegata alla stipula della convenzione;
    
    • all’art. 3 si ritiene che l’intero parco (Vp n. 105) pari a 4.203 mq., come previsto dalla “Variante parziale n. 8 al P.R.G.C.” (ora vigente P.R.G.C.), debba essere assoggettato ad uso pubblico e non solo, come indicato, l’87% dello stesso limitatamente a 3.657 mq.;
    
    • all’art. 4 (secondo capoverso, primo periodo) si ritiene debba essere chiarita la locuzione “l’accesso sarà libero al pubblico, anche se, per motivi di sicurezza, esso potrà essere controllato dai richiedenti, o dai suoi aventi causa a qualunque titolo”; nella fattispecie si ritiene debba essere indicato/precisato che “salvo il caso di eventi atmosferici avversi, l’accesso al parco dovrà essere aperto e libero al pubblico tutti i giorni”,  fissando quindi uno specifico orario che, nell’interesse della cittadinanza futura fruitrice, dovrebbe essere secondo noi simile a quello del Giardino del Belvedere della Rocca “E. Molinaro” recentemente  reinaugurato, ovvero dalle ore 7,00 alle ore 22,30 dal 1° aprile al 30 settembre e dalle ore 7,00 alle ore 20,00 dal 1 ottobre al 31 marzo. Sempre allo stesso art. 4 (secondo capoverso, secondo periodo), relativamente alla possibilità in capo all’Amministrazione comunale, dopo i termini “L’accesso dovrà”, si ritiene debba essere inserito il termine “inoltre”, in quanto trattasi di facoltà supplementare, da non confondersi con quella del primo periodo (accesso al pubblico).
    
Quanto sopra per non limitare l’accesso pubblico al Parco rendendolo pienamente fruibile. Questo Parco infatti sarà di fatto l’unica area verde rilevante in un quartiere, quello di S. Giovanni Lontano, che, ribadiamo, ha avuto negli ultimi decenni uno sviluppo urbanistico continuo e caotico con poco rispetto delle compensazioni di verde pubblico adeguato alla crescita abitativa ed alle esigenze della popolazione ivi residente, come segnalato a suo tempo più volte dal Comitato del Quartiere S. Giovanni Lontano.

Per quanto riguarda la parte alberata e a verde del parco, ovviamente di particolare rilevanza e delicatezza, si premette che si ritiene grave quanto di fatto evidenzia la relazione dei due agronomi che certificano l’enorme degrado di gran parte del patrimonio arboreo esistente, in palese violazione delle precise convenzioni preesistenti su quell’area normate da decenni dal P.R.G.C. Inoltre, anche qui ci si sarebbe aspettato (e sarebbe occorso) come premessa alla relazione una ricerca “storico-naturalistica” sul Parco per cercare di capire quando è nato, il relativo sviluppo e l’attuale situazione. Relazione che dovrebbe evidenziare se in passato siano avvenuti (se non per questioni di sicurezza) abbattimenti e/o indebolimento di alberi ad alto fusto o comunque di particolare valore ambientale e paesaggistico e se sia avvenuta rinaturalizzazione delle stesse aree attraverso la piantumazione di nuove essenze autoctone come stabilisce per le aree a verde privato l’art. 37 al comma 3 del P.R.G.C. Tutti questi interventi erano ammessi solo se concordati, con esplicita autorizzazione, dai competenti uffici comunali che hanno avuto e hanno il compito di vigilare sul parco storico come da normative.

Pur nel rispetto delle competenze professionali dei due tecnici scelti dalla proprietà come relatori della ESP si ritiene che la previsione e la ventilata necessità del taglio di ben 42 piante sulle 90 esistenti (molte delle quali pregevoli per vetustà, dimensioni e specie) debba essere fatta ricontrollare/verificare da specialisti di fiducia del Comune, visto che si ammette che la perizia sia stata effettuata “senza utilizzare strumentazioni specializzate” (Premesse, p.1).
In ogni caso si ritiene che la compensazione del rimpianto arboreo con sole 10 piante sia assolutamente inadeguata rispetto ai tagli previsti. Riferendoci a casistiche similari, secondo noi la ripiantumazione dovrebbe prevedere almeno l’80% delle piante da tagliare, con ripianti di alberi (da scegliere con cura tra le specie autoctone) aventi diametro di almeno 20-25 cm in base alla varietà e tempi di crescita.

OSSERVAZIONI SULLA MOBILITA’
Nel rispetto delle competenze e professionalità del progettista, si rilevano alcune gravi criticità nella relazione sui flussi di traffico che si conclude in modo secondo noi troppo ottimisticamente. Non risultano essere state evidenziate le attuali carenze (segnalate più volte dal Comitato di quartiere S. Giovanni Lontano) relative allo scarso numero di parcheggi pubblici, alle strade strette rispetto ai flussi di traffico a doppio senso, allo scarso controllo del persistente parcheggio “selvaggio”, all’inadeguatezza se non assenza dei marciapiedi a protezione e sicurezza dei pedoni e delle fasce deboli, l’inquinamento ambientale (sia da smog che acustico) diretto e indiretto proveniente dalle S.S. 231 e S.P. 661.

Per intanto la scelta dello studio dei flussi di traffico esterni/interni ci pare troppo limitata per un’area che è circondata e stretta tra la S.S. 231 e la S.P. 661: secondo i dati riferiti da ricerche effettuate a suo tempo per il Comune, su queste due arterie vi è un flusso di traffico di 20/25.000 veicoli giornalieri, di cui 25/30% mezzi pesanti, quindi segnalata come una delle più trafficate della rete stradale in ambito urbano del cuneese.
Per quanto sopra riteniamo l’orario della campionatura dei flussi di traffico esistente su via Turati, via Cacciona e via Isonzo poco significativo: si basa su un “test” di in un solo giorno, venerdì  22/04/2024 dalle ore 18 alle 19,30, cioè di meno di due ore !

Uno studio adeguato che rilevi effettivamente l’incidenza della S.S. 231 e della S.P. 661 andrebbe fatto per almeno una settimana/quindici giorni nella fascia oraria 7-19.
Le previsioni di mobilità di mezzi privati da e verso la struttura sanitaria privata ci paiono poi notevolmente sottostimate e quindi non condivisibili: a fronte a progetto di quasi 100 posti letto/pazienti (che tali sono diventati dai precedenti 80 di cui si parlava nei mesi scorsi !!!), più almeno una cinquantina di dipendenti tra personale sanitario e tecnico-amministrativo, nonché decine di utenti in visita specialistica e/o parenti dei degenti occorre infatti prevedere un notevole/caotico traffico giornaliero per le strette e già ora inadeguate strade del quartiere.

Inoltre i 54 parcheggi previsti ci paiono appena sufficienti per i dipendenti in servizio giornaliero e una piccola parte degli utenti/pazienti e famigliari in visita, con sicure notevoli problematiche di occupazione degli attuali già scarsi parcheggi pubblici. La mobilità di tutte queste persone di certo non può essere risolta con mezzi pubblici: la stazione ferroviaria si trova a circa 1 km. dalla futura clinica e nel quartiere S. Giovanni Lontano non passa da tempo nessun mezzo pubblico. Si ricorda qui che le prescrizioni della Commissione urbanistiche già citata prevedono anche la “localizzazione di posti auto a servizio della struttura nell’area pertinenziale o nelle aree circostanti all’insediamento (max 300 mt), tali da garantire il rapporto di 1 mq ogni 10 mc di volume del fabbricato complessivo”; secondo i nostri calcoli questo rapporto ci pare poi non venga pienamente rispettato, in quanto sono state incluse in detto conteggio anche le aree di manovra, per cui mancherebbero almeno circa 280 mq. di aree a parcheggio (corrispondenti a 23 posti auto), rispetto ai parametri minimi di legge.

Molte delle soluzioni prospettate per alleggerire il traffico sarebbero poi a carico del Comune, quindi con un aggravio costi per la collettività braidese non giustificabili visto che si tratta di una struttura sanitaria privata e con improbabili tempi di attuazione medio/lunghi tutti da verificare e concordare.
Si propone poi una soluzione diversa dal progetto rispetto all’ampliamento della sezione della strada interna di accesso alle strutture sanitarie ed al parcheggio che ora prevede il drastico abbattimento di una quindicina di piante per permettere il doppio senso di marcia. Sarebbe secondo noi più sensato e ambientalmente corretto mantenere uguale la sezione della carreggiata interna al parco senza abbattere le piante, stabilendo un senso unico con ingresso da via Cacciorna e ritorno alla stessa dalla strada esterna parallela alla recinzione della strutture lato ovest tramite nuova apertura della recinzione all’altezza dell’area di manovra del parcheggio interno.

Abbiamo poi fatto altri precisi rilievi:  come il fatto che  non si è prevista alcuna compensazione del suolo ad oggi considerato permeabile che in sede di realizzazione dell’intervento verrà reso impermeabile (da nostri conteggi oltre 1.366 mq.) per l’ampliamento della struttura (entro e fuori terra) e delle  pavimentazioni (pedonali, carrabili e parcheggi). E poi osservazioni sui vincoli idrogeologici, acustici e, abbastanza rilevante per le casse  comunali, sul versamento del “contributo straordinario” per il maggior valore generato da interventi su aree o immobili a uso privato in variante urbanistica. Vista la “dimenticanza”, le due associazioni colgono l’occasione per sapere - e ciò dovrebbe essere ovviamente confermato con dichiarazione scritta dei dirigenti competenti - se detto contributo straordinario sia stato richiesto e riscosso dal Comune in passato per altre simili pratiche edilizie legate a tutte le 9 varianti fin qui approvate.

Ribadiamo che le nostre osservazioni sono state fatte nel puro interesse della Città di Bra e di tutti i suoi abitanti sperando per questo che vengano tenute positivamente in conto.

Italia Nostra del Braidese e Legambiente Langhe e Roero.